Ο μισθωτής (ενοικιαστής) εκκένωσε το μίσθιο πριν τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης χωρίς τη συμφωνία του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη), έχοντας μάλιστα παραδώσει τα κλειδιά. Ποια η τύχη της μίσθωσης;
Από την επισκόπηση των άρθρων 574, 576 Α.Κ. προκύπτει, ότι αν η καταγγελία της μίσθωσης δεν είναι νόμιμη και βάσιμη η μίσθωση δεν λύνεται, ο δε μισθωτής (ενοικιαστής) εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου.
Το ίδιο ισχύει και αν ο μισθωτής εγκαταλείψει πρόωρα το μίσθιο χωρίς να συντρέχει νόμιμος λόγος, έστω και αν ο εκμισθωτής παραλάβει τα κλειδιά του μισθίου, χωρίς να αποδέχεται ή να συναινεί στην πρόωρη λύση της μίσθωσης (Α.Π. 585/1997 Ελλ. Δνη 39,113). Συνεπώς, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση αυτού, όπως όταν αποχωρήσει από το μίσθιο πριν τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 596 ΑΚ), τούτο δε διότι, από το λόγο αυτό δεν επέρχεται λήξη της μισθωτικής σχέσης, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει, το δε μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα της άσκησης της χρήσης, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής (βλ. ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 617/2000, 760/2000 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο ακίνητο, πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ του χρόνου εγκατάλειψης του μισθίου και του χρόνου λήξης της σύμβασης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (βλ. ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1109/2013, ΑΠ 1730/2013, ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000), εκτός αν ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και ωφεληθεί εντεύθεν με τον τρόπο αυτό ισόποσα.
Ποιες είναι οι αξιώσεις του εκμισθωτή εναντίον του μισθωτή, ο οποίος αποχώρησε πρόωρα από το μίσθιο;
Η ζημία, επομένως, του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή εκείνης, η οποία καταγγέλλεται πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης του, συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι βέβαια πέρα από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης. Ειδικότερα, η αποζημίωση για πρόωρη λύση της μίσθωσης έχει ως εναρκτήριο χρονικό σημείο την επομένη της λύσης ή λήξης της μίσθωσης, εκτείνεται δε σε ολόκληρο τον υπόλοιπο χρόνο της ορισμένης διάρκειας της μίσθωσης (βλ. ΑΠ 212/1993, ΑΠ 189/1984, ΕφΑθ 2249/97, ΕφΠειρ 723/2015, δημΝόμος, ΕφΑθ 5073/2000, ΕλλΔνη 42,801, X. Παπαδάκη: ο.π. No 1451, 1455, 1457, 1459 σελ. 488 επ.).
Ποιες είναι οι ενστάσεις, που μπορεί να προβάλει ο εναγόμενος μισθωτής σε ανάλογη περίπτωση;
Ο εναγόμενος αμυνόμενος στην αγωγή αυτή μπορεί να επικαλεστεί και να αποδείξει την ένσταση συνυπαιτιότητας (ΑΚ 300) του εκμισθωτή σε σχέση με την πρόκληση και το ποσό της ζημίας και ιδίως μπορεί να ισχυρισθεί ότι το μίσθιο δεν εκμισθώθηκε αν και ήταν περιζήτητο, διότι ο εκμισθωτής αρνήθηκε να το εκμισθώσει ή δεχόταν μεν, απαιτούσε όμως υψηλό μίσθωμα (βλ. ΑΠ 787/77 ό.π., ΕφΑθ 2039/55, ΕΕΝ 22/1245, ΕφΑθ 7574/75, ΝοΒ 24/745, X. Παπαδάκη: ο.π. No 1465), ή ότι δεν αρνήθηκε μεν να το εκμισθώσει, αλλά με διάφορα προσχήματα απέκρουε τις προτάσεις των υποψηφίων μισθωτών (βλ. ΑΠ 787/77 ό.π., X. Παπαδάκη: ο.π. No 1465).
Από τα προπαρατεθέντα ευχερώς συνάγεται, ότι σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης μισθωτή από το μίσθιο δίχως την ύπαρξη σπουδαίου λόγου και άνευ της συναίνεσης του εκμισθωτή, έστω κι αν ο τελευταίος παραλάβει τα κλειδιά του μισθίου, δεν θεωρείται, ότι νομίμως επήλθε η λύση της μίσθωσης, με αποτέλεσμα ο μισθωτής να εξακολουθεί να ενέχεται για την καταβολή των μισθωμάτων παρά την αποχώρησή του από το μίσθιο, εκτός κι αν αυτό χρησιμοποιηθεί από τον ίδιο τον εκμισθωτή ή εκμισθωθεί σε τρίτο.